Bei der Gesamtjahresabrechnung der WEG gibt es viele Fallstricke. Das LG Rostock hat nun entschieden, dass auch die Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden müssen.

(LG Rostock, Urteil vom 02.12.2020 – 1 S 54/20 )

 

Der Fall:

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat beschlossen, dass abweichend vom Abflussprinzip verschiedene Kosten in das abzurechnende Wirtschaftsjahr abgegrenzt werden, sodass Rechnungs- und Wirtschaftsjahr übereinstimmen. Darüber hinaus wurde auf dieser Basis auch über die Jahresabrechnung beschlossen.

Die Entscheidung:

Jahresabrechnungen nach § 28 Abs.3 WEG a.F. (und auch § 28 Abs. 2 WEG n.F.) haben streng auf Basis des Abflussprinzips zu erfolgen. Ein hiervon abweichender Beschluss ist nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig. Der Eigentümergemeinschaft fehlt es bereits an der für einen Beschluss erforderlichen Beschlusskompetenz. Eine Abweichung vom Abflussprinzip (z.B. in Form einer Bilanz, oder Gewinn- und Verlustrechnung) kann nur durch eine Vereinbarung erfolgen. Damit eine solche Vereinbarung wirksam bleibt, muss diese im Grundbuch eingetragen werden.

Die Darstellung nach dem Abflussprinzip ist zwingend einzuhalten und gilt somit auch für die Gesamtausgaben bei Heizkosten. Die vorliegend in der Jahresabrechnung vorgenommene periodengerechte Rechnungsabgrenzung der Heizkosten unabhängig von deren tatsächlichem Ausgleich führt daher zur Unwirksamkeit des Beschlusses über die Jahresabrechnung. Dieses Ergebnis widerspricht auch nicht den Anforderungen Heizkostenverordnung, so das LG. Die Heizkosten-VO erfordert lediglich eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs in den jeweiligen Einzelabrechnungen, nicht hingegen in der Gesamtabrechnung.

Dies führt zwar dazu, dass sich die Einzelabrechnungen nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleiten. Dies ist nach Ansicht des Landgerichts jedoch hinzunehmen, sofern diese Abweichung deutlich ersichtlich ist und mit einer nachvollziehbaren und verständlichen Erläuterung versehen wurde. Wo genau diese Erläuterungen der Einzeljahresabrechnung erfolgt ist jedoch alleine Sache des Verwalters

Praxishinweis:

Die Entscheidung des Landgerichts Rostock stellt unter Zitierung der höchstrichterlichen Rechtsprechung lehrbuchartig dar, welche Voraussetzungen eine ordnungsgemäße wirksame Jahresabrechnung erfüllen muss. Das Landgericht arbeitet hervorragend heraus, dass sich der Inhalt der Jahresabrechnung aus § 259 Abs. 1 BGB ergibt. Für eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung ist es zwingend erforderlich, dass eine Jahresabrechnung sämtliche Kontostände der Gemeinschaftskonten am Anfang und Ende des Abrechnungszeitraumes enthält.

Die geordnete Darstellung der tatsächlich erfolgten Einnahmen und Ausgaben gilt auch für die tatsächlich angefallenen Heizkosten (ohne Rechnungsabgrenzung). Nur so kann bei der Gesamtjahresabrechnung eine übersichtliche Aufstellung erfolgen, bei der der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontostände vom Anfang und Ende des Abrechnungsjahres übereinstimmt.

 


Rechtsanwalt – Patrick Schmitz

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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