Welche Rechte und Pflichten haben Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vollständig fertig, bzw. hergestellt ist. Welche Ansprüche hat ein Miteigentümer gegenüber der Gemeinschaft? Wann und wie muss was fertiggestellt werden? Eine Kurzübersicht über die Fertigstellung des „steckengebliebenen“ Baus.
Der Fall:
I. Einleitung
In den Jahren ab 2020 ist es zu erheblichen Baupreissteigerungen auf dem Markt gekommen. So sind die Baupreise im Wohnungsbau beispielsweise im vierten Quartal 2021 um 14,6 % zum Vorjahr gestiegen und im vierten Quartal 2022 erneut um 16,8 % zum bereits erhöhten Vorjahr.[1] Viele Bauträger sind auf Grund der Preissteigerungen in den letzten Jahren erheblich in Schieflage geraten und konnten ihre Projekte nicht fertigstellen.
Dies führt zu erheblichen Problemen für die Erwerber.[2] Auch für die nunmehr bereits durch den teilenden Eigentümer entstandene GdWE (§ 8 WEG) entstehen dadurch eine Vielzahl von Problemen. Hierbei geht es zunächst insbesondere um die Frage, ob der Bau fertiggestellt werden kann oder muss. Anschließend ist die Frage zu klären, wie der Bau fertiggestellt werden muss und wer dies bezahlt.
Grundlage dieses Beitrags ist das Urteil des V. Zivilsenats des BGH vom 20.12.2024 (V ZR 243/23), indem der BGH sich mit ebendieser Frage (auf 1. Stufe) auseinandergesetzt hat und insbesondere zur Frage des Anspruchs auf erstmalige plangerechte Herstellung auseinander gesetzt hat. Der BGH liefert hier eine hervorragende „Segelanweisung“ und hat somit der Praxis klare Vorgaben gemacht, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Fertigstellung besteht und in welchen Fällen dies womöglich unzumutbar sein könnte.
II. Normative Einordnung
Der BGH stellt in seiner Entscheidung vom 20.12.2024 zunächst klar, dass der Anspruch auf Fertigstellung keine bauliche Veränderung gemäß § 20 WEG darstellt. Der Anspruch auf
erstmalige plangerechte Herstellung ist vielmehr das Gegenteil einer baulichen Veränderung. Denn bei einer baulichen Veränderung wird der plangerechte Zustand verändert. Bei der erstmaligen Herstellung soll dieser Zustand (erstmalig) erreicht werden.
Auch § 22 WEG, der sich mit dem Wiederaufbau des Gebäudes beschäftigt, ist bei der Frage der erstmaligen Herstellung weder direkte noch analog anwendbar.[3] Bereits der klare Wortlaut zeigt bereits, dass es sich nicht um die erstmalige Herstellung, sondern eben um eine „Wiederherstellung“ handelt. Auch hier muss also das Gebäude bereits hergestellt und wieder (teilweise) zerstört gewesen sein. Die Vorschrift des § 22 WEG soll Eigentümer vor erneuten Vermögensopfern nach einer Zerstörung eines bereits finanzierten Bauwerks schützen, um diese nicht gänzlich zu überfordern.[4] Die Interessenlage von Erwerbern vom Bauträger ist hingegen nicht mit dem Interesse von Miteigentümern eines zerstörten Gebäudes vergleichbar. Erwerber vom Bauträger haben – jedenfalls üblicherweise – maximal einen dem Bautenstand entsprechenden Anteil bezahlt. Sie müssen also grundsätzlich immer damit rechnen, dass weitere Zahlungen für die Fertigstellung anfallen. Die starren Kriterien des § 22 WEG bieten hierfür keinen sachgerechten Rahmen.
Sobald jedoch das Binnenverhältnis zwischen Erwerbern und GdWE entstanden ist, kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG) verlangen “das Gemeinschaftseigentum erstmals in einen der Teilungserklärung entsprechenden – mithin plangerechten Zustand zu versetzen”[5]
III. Voraussetzung und Inhalt des Fertigstellungsanspruchs
Die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist damit dem Bereich der ordnungsmäßigen Verwaltung zuzuordnen.
1. WEG-Recht anwendbar?
Dieser Anspruch eines Miteigentümers gegenüber der GdWE auf ordnungsmäßige Verwaltung entsteht – unabhängig davon, dass die WEG bereits entstanden ist – auch nach dem WEMoG erst, wenn wenigstens mindestens ein Erwerber die Stellung eines (werdenden) Wohnungseigentümers erlangt hat.[6]
Im Verhältnis der Erwerber ist das WEG erst anzuwenden, wenn sie als Eigentümer im Grundbuch stehen oder gemäß § 8 Abs. 3 WEG als solche geltend.[7]
Ein möglicher Insolvenzantrag ändert hieran nichts.
Wie bei Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung üblich, hat grundsätzlich jeder Miteigentümer einen durchsetzbaren Anspruch gegen die GdWE auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 Nr.1 WEG) und somit auch auf Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums. Schwieriger zu beantworten ist hingegen die Frage, wie die Fertigstellung zu erfolgen hat und welche Ausnahmen geltend können.
2. Wie ist fertigzustellen?
Vorab ist klarzustellen, dass lediglich ein Anspruch auf Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums besteht.[8] Die Fertigstellung des Sondereigentums obliegt hingegen den einzelnen Sondereigentümern selbst. Dies ist auch richtig, da hierfür keine Maßnahmen durch die Gemeinschaft erforderlich werden.
a) Ermittlung Soll-Zustand
Die Art der Fertigstellung ergibt sich zwingend aus der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan. Bei der Bestimmung des „Soll-Zustands“, also des plangerechten Zustands ist immer auf die Grundbucheintragungen abzustellen.[9] Der Aufteilungsplan selbst hilft zwar bei der Errichtung des Rohbaus, aber nicht bei der Art der Ausführung. Hier ist also – sofern hier Ausführungen vorhanden sind – insbesondere auf den Textteil der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung abzustellen.[10]
Aus den Aufteilungsplänen können sich aber auch, über die sachenrechtliche Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentums hinaus gehende Informationen ergeben. Diese sind zwingend bei der Art und Weise der Fertigstellung zu berücksichtigen.
Sämtliche Urkunden oder anderweitige Umstände, die außerhalb von Grundbucheintragungen gegeben sein mögen, sind für die Bestimmung des Soll-Zustands unbeachtlich.[11]
Dies soll auch für die Bauschreibung gelten, wenn sie „als Fremdkörper“ Bestandteil der Teilungserklärung ist.[12] Diese Auffassung ist jedoch nach diesseitigem Dafürhalten in sich nicht schlüssig. Klar ist, dass Baubeschreibungen, wenn sie sich (nur) in den jeweiligen Bauträgerverträgen wiederfinden, nicht als Grundlage für die plangerechte erstmalige Herstellung herangezogen werden können. In diesem Fall handelt es sich schließlich nur um Verträge zwischen dem Bauträger und einzelnen Erwerbern. Diese könnten voneinander abweichen. Jedenfalls ergibt sich der Vertragsinhalt nicht für jedermann aus dem Grundbuch.
Sobald die konkrete Baubeschreibung hingegen als Teil der Teilungserklärung aufgenommen wird, so „gilt sie (gem. § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 1 WEG) als Vereinbarung im Verhältnis de Wohnungseigentümer, deren Einhaltung nach § 18 Abs. 2 WEG beansprucht werden kann.“[13] In diesem Fall ergibt sich der Inhalt nämlich als Teil der Grundbucheintragungen für jedermann gleichermaßen.
Es empfiehlt sich also darauf zu achten, dass die Baubeschreibung bereits als Teil der Teilungserklärung im Grundbuch hinterlegt ist, um Unklarheiten bei einer potentiellen Fertigstellung durch die GdWE zu vermeiden.
Häufig werden die Details des konkreten Soll-Zustands (also Bauart, Material, Verlauf von Leitungen, etc.) nur schwer zu ermitteln sein. Hier ist sodann eine sachgerechte Auslegung der Teilungserklärung erforderlich.[14]
b) Abweichung durch Beschluss
Da es sich bei der erstmaligen Herstellung um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung handelt, wird die GdWE über die Art und Weise der Herstellung auch durch Beschluss mit einfacher Mehrheit unter den üblichen Bestimmungen des § 18 WEG entscheiden dürfen.
Hierbei sind auch die Grenzen des § 20 WEG zu beachten. Zwar handelt es sich bei der erstmaligen Herstellung, wie bereits dargestellt, gerade nicht um eine bauliche Veränderung, sondern um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung. Wenn aber gemäß § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einfacher Mehrheit entschieden werden können, muss dies auch für die erstmalige Herstellung gelten. Es wäre geradezu absurd, erst plangerecht herstellen zu müssen, nur um unmittelbar mit einfacher Mehrheit eine bauliche Veränderung beschließen zu können.
Dies gilt insbesondere für den Fall, dass sich aus den grundbuchrechtlichen Bestimmungen mehrere Ausführungsmöglichkeiten ergeben.[15]
Es besteht also dann kein Anspruch mehr auf erstmalige Herstellung, wenn der planwidrige Zustand durch Mehrheitsbeschluss zum neuen „Sollzustand“ erhoben wurde.[16] Die bloße Möglichkeit eines solchen Beschlusses oder ein bloßer Negativbeschluss, mit dem die Herstellung des plangerechten Zustands abgelehnt werden soll, genügen hierfür jedoch nicht.
Somit kann die GdWE durch Beschluss – auch im Rahmen der Fertigstellung des steckengebliebenen Baus – durch Mehrheitsbeschluss (innerhalb der Grenzen des § 18 WEG und des § 20 WEG) eine von den Grundbucheintragungen abweichenden Sollzustand definieren.
3. Kostentragung der Fertigstellung
a) Grundsatz
Die Fertigstellungskosten sind – wie bei ordnungsgemäßer Verwaltung üblich – grundsätzlich gemäß § 16 Abs. 2 S.1 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.[17]
Selbstverständlich ist insoweit auch der (insolvente) Bauträger mit einzubeziehen, sofern dieser Wohnungen noch nicht verkauft hat. Der Umstand, dass der Bauträger insolvenz ist, führt nicht dazu, dass dieser von seiner Zahlungspflicht zur Herstellung befreit ist.[18] Bei den jeweiligen (anteiligen) Fertigstellungskosten handelt es sich um eine Masseschuld.[19]
Auch der individuelle Zahlungsstand aus den jeweiligen Erwerbsverträgen bleibt zunächst unberücksichtigt.[20]
b) Ausnahme
Es kann aber in Ausnahmefällen durchaus Bedarf und sogar ein Anspruch auf eine Anpassung der Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 WEG bestehen. So kann es insbesondere bei Mehrhausanlagen zu offensichtilchem Anpassungsbedarf kommen, wenn ein Gebäude bereits vollständig hergestellt ist und die Erwerber entsprechend auch bereits den vollständigen Kaufpreis (bis auf die Schlussrate i.H.v. 3,5%) bezahlt haben, während ein weiteres Gebäude sich noch im Rohbau befindet und deren Erwerber auch nur einen diesem Zustand entsprechenden Kaufpreisanteil bezahlt haben. Es wäre insoweit nicht interessengerecht die Kosten der Fertigstellung des zweiten Gebäudes auf sämtliche Miteigentümer gemäß ihrer Miteigentumsanteile gleichermaßen zu verteilen. Vielmehr spricht (auch unter Zugrundelegung der neueren Rechtsprechung des BGH zu Kostenverteilungsbeschlüssen des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG)[21] viel dafür diese Kosten ausschließlich den Sondereigentümern des zweiten (im Rohbau befindlichen) Gebäudes alleinig “aufzuerlegen”.
c) Ausbleibende Zahlungen
Insbesondere wenn einzelne Miteigentümer keine weitere Finanzierung für Fertigstellungsmehrkosten mehr erhalten, oder der insolvente Bauträger den auf ihn entfallenden Anteil der Fertigstellungskosten nicht leisten kann, steht die Fertigstellung durch die GdWE erneut auf der Kippe.
Hier muss die GdWE also schnell handeln.
Die Erbringung von Fertigstellungsbeiträgen wird zur zentralen Pflicht der Eigentümer. Eine Verweigerung kann den sinnhaften Bestand der Gemeinschaft vereiteln. Die Miteigentümer können sich dieser Pflicht nicht dadurch entziehen, dass sie ihr Wohnungseigentum aufgeben (§ 928 BGB).
Die GdWE muss in derartigen Fällen die Zahlungspflicht des säumigen Miteigentümers schnellstmöglich im Wege der Zwangsvollstreckung eintreiben. Nachdem von den weiterhin säumigen Schuldnern erwartungsgemäß nicht viel zu holen sein wird, könnte im Wege der Zwangsvollstreckung das Sondereigentum mit dem anteiligen Gemeinschaftseigentum in die Zwangsversteigerung gebracht werden.
Alternativ könnte versucht werden dem Miteigentümer das Eigentum gemäß § 17 WEG zu entziehen. Die Beitragsverweigerung dürfte – auf Grund der damit einhergehenden maßgeblichen Konsequenzen – eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen.[22] Auch wird man von der (sonst üblichen) vorherigen Zwangsvollstreckung absehen können, da das Interesse der GdWE an einer zeitnahen Fertigstellung überwiegen.
4. Ausnahmen der Pflicht zur Fertigstellung
Wie bereits dargestellt, besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums. Dieser Anspruch ist jedoch durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) begrenzt.[23]
„Dass der Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein kann, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist, entspricht ständiger Senatsrechtsprechung“[24]
Der BGH hat dem LG insoweit in seiner aktuellen Entscheidung eine für die Praxis äußerst hilfreiche „Segelanweisung“ mit an die Hand gegeben.[25]
a) Rechtliche Unmöglichkeit
Die Fertigstellung kann bereits rechtlich unmöglich sein. Eine fehlende Baugenehmigung reicht hierfür jedoch nicht aus. Es kommt vielmehr darauf an, ob das Bauvorhaben ohne wesentliche Änderungen genehmigungsfähig wäre.
b) Vorrangige Inanspruchnahme des insolventen Bauträgers
Wenn die Erwerber Herstellungsansprüche noch erfolgsversprechend gegen den Bauträger geltend machen können, wäre es treuwidrig diese Herstellungspflicht auf die GdWE zu übertragen.[26] Schließlich ist die Herstellung zunächst originäre Pflicht des (insolventen) Bauträgers. Von daher ist immer vorrangig zu klären, wie der Stand des Insolvenzverfahrens ist.
c) Unzumutbarkeit der Fertigstellung
Abschließend kann die Fertigstellung im Einzelfall auch unzumutbar sein. Dies ist eine reine Einzelfallentscheidung, die unter tatrichterlicher Würdigung der folgenden Kriterien zu treffen ist.
Der Grad der Fertigstellung spielt hierbei eine große Rolle. Je weiter fortgeschritten ein Bau ist, desto eher ist dieser auch fertigzustellen. In diesem Zusammenhang muss man jedoch auch immer berücksichtigen, wie viel die Erwerber bereits investiert haben und wie viel sie voraussichtlich noch werden investieren müssen. Bei der Abwägung wird zu berücksichtigen sein, dass sämtliche bereits getätigten Investitionen im Falle einer ausbleibenden Fertigstellung verloren sind. Der BGH geht davon aus, dass insoweit jedenfalls der Rechtsgedanke des § 22 WEG, der eine gesetzgeberische Wertung enthält, eine Rolle spielen kann. Wenn also die Gesamtkosten die ursprünglich vertraglich erwarteten Kosten um 50 % übersteigen wird man regelmäßig von einer Unzumutbarkeit hinsichtlich der Fertigstellung ausgehen können, wobei der BGH hier keine starre Grenze ziehen möchte.
Hingegen je weniger Mehrinvestitionen für die Ersterrichtung erforderlich sind, desto eher wird keine Ausnahme von dem grundsätzlichen Anspruch auf Fertigstellung angenommen werden können.
Im Rahmen der Abwägung der Unzumutbarkeit sind auch alternative Lösungsmöglichkeiten zu berücksichtigen. Sofern sich also ein Investor finden sollte, der alle Einheiten in dem aktuellen Zustand zu einem angemessen Preis abzukaufen bereit ist, könnte dies dem Willen vereinzelter Bauwilliger gegenüber der verkaufswilligen Mehrheit entgegen stehen.
d) Beschluss
Ein Beschluss, der von der erstmaligen Herstellung gänzlich absieht, wird hingegen nicht möglich sein, da damit das Ziel der GdWE (die erstmalige Herstellung) von Anfang an unmöglich gemacht wird.
5. Handlungsempfehlungen für die Praxis
- Baubeschreibung in die Teilungserklärung mit aufnehmen.
- Im Falle des Steckenbleibens frühzeitig mit den anderen Erwerbern abstimmen und gemeinsame Strategien zur Fertigstellung entwickeln
- Klärung der Kostenverteilung
- Schnelle Vollstreckungsmaßnahmen bei ausbleibenden Zahlungen
- Professionelle Begleitung durch spezialisierte Rechtsanwälte und Sachverständige (für Kostenschätzungen)
6. Weitere Anwendungsbeispiele für „erstmalige Herstellung“
Neben dem sog. „steckengebliebenen“ Bau gibt es eine Vielzahl weiterer Anwendungsfälle für die „erstmalige Herstellung“ des Gemeinschaftseigentums. Folgend finden Sie ein paar klassische Beispielsfälle, bei denen die vorgenannten Grundsätze ebenfalls zur Anwendung kommen.
a) Beseitigung anfänglicher Mängel
In diesem Fall verlangt ein Miteigentümer von der GdWE die Beseitigung anfänglicher Mängel.
b) Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben
Ein Miteigentümer verlangt von der GdWE die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben (z.B. ausreichend Stellplätze; BGH, Urt. v. 26.2.2016 – V ZR 250/14)
c) Abweichung der Ausführung zur Teilungserklärung
Das Objekt ist abweichend von der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan hergestellt und ein Miteigentümer verlangt von der GdWE die Errichtung gemäß Teilungserklärung (z.B. LG München, Urt. v. 20.10.2022, 36 S 1546/22 WEG).
[1] Statistisches Bundesamt: destatis: https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikatoren/Preise/bpr110.html#241650
[2] Näheres hierzu: Schmitz, IVR 2025, 125-129.
[3] BGH, Urt. v. 20.12.2024, V ZR 243/23.
[4] Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, WEG § 22 Rn. 1.
[5] BGH, Urt. v. 20.12.2024, V ZR 243/23, Rn. 8.
[6] BGH, Urt. v. 20.12.2024, V ZR 243/23.
[7] Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, WEG § 22 Rn. 42.
[8] BeckOK WEG/Elzer, 62. Ed. 1.10.2025, WEG § 22 Rn. 23 (a.A. OLG Dresden BeckRS 2008, 21628 = ZMR 2008, 812 (813).
[9] BGH, Urt. v. 20. 11. 2015 – V ZR 284/14; LG München I, Endurteil vom 20.10.2022 – 36 S
1546/22 WEG.
[10] Schneider, in: DNotZ 2025, 582.
[11] BGH, Urt. v. 20. 11. 2015 – V ZR 284/14; LG München I, Endurteil vom 20.10.2022 – 36 S
1546/22 WEG.
[12] Schneider, in: DNotZ 2025, 582.
[13] LG München I, Endurteil vom 20.10.2022 – 36 S 1546/22 WEG.
[14] Schneider, in: DNotZ 2025, 582.
[15] Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, WEG § 20 Rn. 36a.
[16] Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, WEG § 20 Rn. 36
[17] BeckOK WEG/Elzer, 62. Ed. 1.10.2025, WEG § 22 Rn. 24.
[18] BeckOK WEG/Elzer, 62. Ed. 1.10.2025, WEG § 22 Rn. 24.
[19] BeckOK WEG/Elzer, 62. Ed. 1.10.2025, WEG § 22 Rn. 25.
[20] MüKoBGB/Rüscher, 9. Aufl. 2023, WEG § 22 Rn. 31.
[21] u.a.: BGH Urteil vom 22.3.2024 – V ZR 87/23.
[22] Schneider, in: DNotZ 2025, 582..
[23] BGH, Urt. v. 20.12.2024, V ZR 243/23.
[24] BGH, Urt. v. 20.12.2024, V ZR 243/23.
[25] BGH, Urt. v. 20.12.2024, V ZR 243/23 Rn. 25 ff).
[26] BGH, Urt. v. 20.12.2024, V ZR 243/23.
Rechtsanwalt Patrick Schmitz
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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