Nach den beiden „großen Würfen“ im 1. und 2. Modernisierungsgesetz zum 01.01.2025 ist der 3. Teil der landesrechtlichen Deregulierungen im Bauordnungsrecht fast unbemerkt geblieben:
Am 01.08.2025 sind die – überschaubaren – Regelungen des 3. Modernisierungsgesetzes in Kraft getreten.
Die wesentliche Änderung betrifft eine weitere Ausweitung der verfahrensfreien Vorhaben:
Nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1a BayBO waren bisher verfahrensfrei Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m³, außer im Außenbereich. Die Regelung wurde nun ergänzt durch die Angabe „sowie Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, wenn die Gebäude weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen, im Außenbereich bis 20 m³ Brutto-Rauminhalt“. Auch wenn die reichlich missglückte Formulierung der Vorschrift vermuten lassen könnte, dass künftig Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten (hier wäre ein „und“ richtiger gewesen), die weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen, grundsätzlich überall verfahrensfrei gestellt sind und nur im Außenbereich auf 20 m² Brutto-Rauminhalt beschränkt werden, ergibt sich aus der Gesetzesbegründung, dass die Neuregelung tatsächlich nur Vorhaben im Außenbereich betreffen soll. Es bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung diese Absicht als vom Wortlaut noch getragen ansehen oder den Gesetzgeber hier disziplinieren wird, wie dies beispielhaft auch (nach wie vor nicht abschließend obergerichtlich entschieden) in Zusammenhang mit dem Entfall der Atypik bei Erteilung der Abweichung von Abstandsflächenvorschriften der Fall ist.
Neu hinzugefügt wird unter Art. 57 Abs. 1 Nr. 4 d) BayBO die Verfahrensfreiheit von Brennstoffzellen in räumlich-funktionalem Zusammenhang mit bestehenden Energieerzeugungsanlagen.
Verfahrensfrei waren nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 erst seit kurzem Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben; diese Vorschrift wurde nun erweitert um den Einbau weiterer Wohnungen in bestehende Gebäude, wenn die Konstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert werden, im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Demgemäß wurde auch die Formulierung der Anzeigepflicht in Art. 57 Abs. 7 BayBO angepasst.
Ebenfalls angepasst diesbezüglich wurde die Vorgabe in Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 b) BayBO, der insbesondere durch die Gemeinden zwingend zu beachten ist: Die Vorschrift ermächtigt die Gemeinden, Stellplatzsatzungen zu erlassen. Von der Stellplatzpflicht (und demgemäß dem Regelungsumfang von Stellplatzsatzungen) ausdrücklich ausgenommen sind hierbei allerdings – wenn sie zu Wohnzwecken erfolgen – Nutzungsänderungen, der Ausbau von Dachgeschossen, neu: der Einbau weiterer Wohnungen in bestehende Wohngebäude und die Aufstockung von Wohngebäuden.
Abweichend von den Neuerungen des Dritten Modernisierungsgesetzes im Übrigen trat die Änderung des Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 b) BayBO allerdings erst zum 01.10.2025 in Kraft. Hintergrund ist, dass auch die Regelungen des 1. Modernisierungsgesetzes zur Herausnahme von Stellplatzpflicht und Spielplatzpflicht aus dem Bauordnungsrecht erst zu diesem Datum in Kraft getreten sind, weil den Kommunen ausreichend Gelegenheit gegeben werden sollte und musste, entsprechende Vorgaben im Satzungsrecht zu verankern.
Die Neuregelungen kommen sicherlich keiner Revolution gleich, untermauern aber weiterhin das Ziel des Freistaates, das Bauordnungsrecht weiter zu vereinfachen und zu deregulieren. Nicht untergehen sollte allerdings, dass mit dem Rückzug des Freistaats aus der baurechtlichen Prüfung die Verantwortung des Bauherrn und der weiteren Baubeteiligten für die (materielle) Rechtmäßigkeit seines Vorhabens nicht etwa gleichermaßen reduziert wird, sondern im Gegenteil sich hieraus eine alleinige Verantwortlichkeit ohne „staatliche Kontrolle“ ergibt.
Rechtsanwältin Kathrin Schilling
Fachanwältin für Verwaltungsrecht
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
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