Am 23.06.2021 ist das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland in Kraft getreten. Es soll die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und der Sicherung bezahlbaren Wohnraums unterstützen. Nachfolgend die wichtigsten Änderungen im Überblick:

Erforderlichkeitsgrundsatz, § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB:

Der Erforderlichkeitsgrundsatz für die Aufstellung von Bebauungsplänen wird in § 1 Abs. 3 S. 1 konkretisiert: Hiernach kann die Aufstellung insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen.

Elektromobilität in der Bauleitplanung, § 1 Abs. 6 Nr. 9, § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB:

Nach § 1 Abs. 6 Nr. 9 sind insbesondere auch Belange der Mobilität der Bevölkerung auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, zu berücksichtigen.

Im Bebauungsplan können nach § 9 Abs. 1 Nr. 11 demnach auch Flächen für Ladeinfrastruktur elektrisch betriebene Fahrzeuge festgesetzt werden.

Naturschutzrechtliches Ersatzgeld, § 1a Abs. 3 S. 6 BauGB:

Als neuer Satz 6 wird die Möglichkeit eingeführt, nach Aufstellung eines Bebauungsplans eine Ausgleichszahlung („Ersatzgeld“) nach Maßgabe des § 135d für Eingriffe zu leisten, wenn ein Ausgleich in Realkompensation nicht möglich ist. Das Ersatzgeld wird demnach durch die Gemeinde vom Vorhabenträger oder Eigentümer des jeweiligen Grundstücks erhoben und bemisst sich nach den Kosten der nicht durchführbaren Ausgleichsmaßnahme. Einzelheiten kann die Gemeinde nach § 135c Nr. 7 durch Satzung regeln. Die Zahlung des Ersatzgeldes kann auch Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages sein, wie die Ergänzung in § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 klarstellt.

Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung, § 9 Abs. 2 d BauGB:

Neu eingeführt wird der einfache Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung in § 9 Abs. 2 d:

Für in Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 können hiernach Flächen festgesetzt werden, auf denen nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, auf denen einzelne oder alle Wohnung die Voraussetzungen der sozialen Wohnraumförderung erfüllen müssen, oder hinsichtlich derer sich ein Vorhabensträger zur Einhaltung der Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung verpflichtet. Ermöglicht werden weitere konkrete Festsetzungen u.a. zum Maß der baulichen Nutzung, durch die die Flächen insbesondere besser ausgenutzt werden können als bislang nach § 34.

Die Aufstellung eines solchen Bebauungsplans ist bis 31.12.2024 befristet, der Satzungsbeschluss bis 31.12.2026.

Beschleunigtes Verfahren, § 13b BauGB:

Die Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren nach § 13b war ursprünglich beschränkt auf Verfahren, die bis 31.12.2019 förmlich eingeleitet und durch Satzungsbeschluss bis 31.12.2021 beendet wurden. Die Geltungsdauer dieser Vorschrift wurde nun inhaltlich unverändert verlängert für die Verfahrenseinleitung bis 31.12.2022 und Satzungsbeschluss bis 31.12.2024.

Gemeindliches Vorkaufsrecht, §§ 24 und 25 BauGB:

Das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 6 für unbebaute Grundstücke, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, gilt künftig auch für nur geringfügig bebaute Grundstücke.

Ein neues Vorkaufsrecht wird begründet in § 24 Abs. 1 Nr. 8 für Gebiete mit städtebaulichem Missstand nach § 136 Abs. 2 S. 2 und bei baulichen Anlagen mit Missstand nach § 177 Abs. 2, wenn die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen.

Dem für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 3 stets erforderlichen Wohl der Allgemeinheit kann nach S. 2 insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs oder die Förderung der (festgestellten) Innenentwicklung dienen.

Das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 kann die Gemeinde durch Satzung nach Abs. 1 Nr. 3 künftig auch an unbebauten, geringfügig bebauten oder brachliegenden Grundstücken begründen, wenn diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und es sich um ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt handelt. Dieses Gebiet wird neu eingeführt und definiert in § 201a. Ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn die Mieten stark steigen, die Mietbelastung sehr hoch ist, die Wohnbevölkerung stark wächst und eine große Nachfrage besteht. Die Gemeinde legt ein solches Gebiet durch eine separate Satzung fest.

Befreiungen, § 31 BauGB:

Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 werden erleichtert:

In § 31 Abs. 2 wird klargestellt, dass die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung zu den Gründen des Wohls der Allgemeinheit gehören.

Nach § 31 Abs. 3 kann in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt zugunsten des Wohnungsbaus im Einzelfall von Festsetzungen eines Bebauungsplans mit Zustimmung der Gemeinde befreit werden. Die Regelung ist bis 31.12.2024 befristet.

Unbeplanter Innenbereich, § 34 BauGB:

Im unbeplanten Innenbereich kann künftig nach § 34 Abs. 3a für Wohnungsbauvorhaben vom Einzelfallerfordernis des Einfügens abgewichen werden.

Außenbereich, § 35 BauGB:

Im Außenbereich werden die begünstigten Vorhaben erweitert, und zwar nach § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 um Fälle der mehrfachen Nutzungsänderung und bis zu 5 Wohnungen und nach Nr. 2 um Fälle, in denen der Eigentümer früher im Gebäude gewohnt hat.

Baugebot, §§ 175 ff. BauGB:

Die Anwendung des Baugebots nach § 175 Abs. 2 wird insbesondere für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt konkretisiert.

Nach § 176 Abs. 1 Nr. 3 kann der Eigentümer eines Grundstücks in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nun verpflichtet werden, diese mit einer oder mehreren Wohneinheiten zu bebauen. Zugleich wird die Abwendungsmöglichkeit des Eigentümers nach Abs. 3 und die Übernahmemöglichkeit der Gemeinde nach Abs. 4 erweitert.

Neu eingefügt wird in § 176a die Möglichkeit eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts insbesondere zur Deckung von Wohnbedarf, das als Grundlage für die Anordnung von Baugeboten dienen kann.

Bildung von Wohnungseigentum, § 250 BauGB:

Neu eingeführt wurde § 250 BauGB, wonach in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch (bis 31.12.2015 befristete) Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmt werden, die Begründung und Teilung von Wohneigentum bei bestehenden Wohngebäuden der behördlichen Genehmigung bedarf.

Dörfliches Wohngebiet, § 5a BauNVO:

Der Baugebietskatalog der BauNVO wird um dörfliche Wohngebiete (MDW) erweitert. Diese dienen dem Wohnen, dem landwirtschaftlichen Nebenerwerb und nicht wesentlich störendem Gewerbe. Landwirtschaftliche Haupterwerbsbetriebe sind nicht ausnahmsweise zulässig. Mit Aufnahme dieses Gebietstyps reagiert die Regierung auf die Änderung des Charakters von Dörfern im ländlichen Raum. Eine Anpassung der TA Lärm muss noch erfolgen.

Wie auch das urbane Gebiet (MU) nach § 6a kann auch das dörfliche Wohngebiet nur in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, als faktisches Baugebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB scheidet es demgegenüber aus (§ 245d Abs. 1 BauGB).

Nebenanlagen Telekommunikation, § 14 BauNVO:

Neu eingefügt wird § 14 Abs. 1 a, wonach in den Baugebieten Nebenanlagen, die der öffentlichen Versorgung mit Telekommunikationsdienstleistungen dienen, zulässig sind.

Orientierungswerte, § 17 Abs. 1 BauNVO:

Die in § 17 Abs. 1 bislang definierten Obergrenzen werden (außer in Wochenend- und Ferienhausgebieten) zu Orientierungswerten, eine Überschreitung soll damit erleichtert werden.

Überleitungsvorschriften, § 233 BauGB und § 25e BauNVO:

Nach der allgemeinen (unveränderten) Überleitungsvorschrift des § 233 werden Verfahren, die vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung förmlich eingeleitet wurden, nach den bisherigen Rechtsvorschriften abgeschlossen. Ist mit gesetzlich vorgeschriebenen Schritten des Verfahrens noch nicht begonnen worden, kann die Durchführung auch nach den neuen Vorschriften erfolgen.

Nach der neuen Vorschrift des § 25e BauNVO ist auf Bebauungspläne die bisherige Fassung der BauNVO anzuwenden, wenn die öffentliche Auslegung vor dem Inkrafttreten der Änderung erfolgte.

 


Rechtsanwältin Kathrin Schilling

Fachanwältin für Verwaltungsrecht

Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

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