Bauen soll einfacher und billiger werden. Dieses Ziel verfolgen das erste und zweite Modernisierungsgesetz, die zum 01.01.2025 in Kraft treten sollen und zahlreiche Änderungen u.a. der Bayerischen Bauordnung vorsehen. Nachfolgend eine kurze, nicht vollständige Übersicht der wichtigsten Änderungen.
- Sonderbauten: Aus dem Katalog der Sonderbauten, für die verschärfte Vorschriften in verschiedener Hinsicht gelten, werden verschiedene Vorhaben gestrichen, und zwar eingeschossige Verkaufsstätten bis 2.000 m² (statt bislang 800 m²), Camping- und Wochenendplätze, Gaststätten bis 60 bzw. erdgeschossig sogar bis 100 Gastplätze (statt bislang 40) sowie Beherbergungsbetriebe bis 30 Betten (statt bislang 12).
- Abstandsflächen: Bereits vor einigen Jahren wurde die notwendige Abstandsfläche von 1 H auf 0,4 H reduziert. Demgegenüber blieb es für Großstädte über 250.000 Einwohner im Wesentlichen bei der alten Regelung. Diese bleibt zwar auch weiterhin bestehen, wird aber auf Gebiete mit überwiegend freistehenden oder niedrigen Gebäuden beschränkt, also klassische Gartenstadtquartiere.
- Stellplätze: Die Kommunen können künftig frei entscheiden, ob es in ihrem Gebiet eine Stellplatzpflicht gegen soll oder nicht. Von den Stellplatzanforderungen für Wohnungen, die sich aus der Anlage zur Garagen- und Stellplatzverordnung ergeben, können sie nur noch nach unten abweichen, eine Mehrforderung ist nicht mehr möglich. Entgegen ersten Bestrebungen, die maximal 1 Stellplatz pro Wohnung vorsahen, werden nun als Obergrenze 2 Stellplätze festgelegt. Bei nach BayWoFG geförderten Vorhaben beträgt die Obergrenze allerdings nur 0,5 Stellplätze. Die Kommunen haben allerdings 9 Monate Zeit, ihre Satzungen anzupassen, so lange gelten diese fort.
- Kinderspielplätze: Die gesetzliche Verpflichtung zur Errichtung eines Kinderspielplatzes entfällt. Die Kommunen können zwar auch weiterhin die Errichtung fordern, dies aber nur bei Gebäuden mit mehr als 5 Wohnungen. Darüber hinaus hat der Bauherr bei Studentenwohnheimen und Seniorenwohnungen ein Recht auf Ablöse, die maximal 5.000 € betragen darf. Auch hier gibt es eine Übergangsfrist für kommunale Satzungen von 9 Monaten.
- Dachgeschossausbau: Künftig soll der Dachgeschossausbau einschließlich der Errichtung von Dachgauben sowie gebietstypische Nutzungsänderungen verfahrensfrei sein. Allerdings ist eine Anzeigepflicht vorgesehen, damit die Kommune insbesondere anfallende Beiträge erheben und notfalls durch Bauleitplanung einer drohenden Änderung des Gebietscharakters entgegenwirken kann.
- Verfahrensbeschleunigung: Bauanträge werden künftig allgemein (nicht ehr nur bei den Pilotbehörden) direkt bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde und nicht mehr bei der Gemeinde eingereicht. Die Genehmigungsbehörde muss künftig innerhalb von 3 Wochen die Vollständigkeit des Bauantrages prüfen und Nachforderungen stellen.
- Grüngestaltungssatzungen: Künftig dürfen die Kommunen keine konkreten Vorgaben über die Gestaltung von Freiflächen machen, lediglich das Verbot von Bodenversiegelung ist in örtlichen Bauvorschriften zulässig.
Darüber hinaus enthalten das erste und zweite Modernisierungsgesetz auch Erleichterungen im Vergaberecht. So sollen ab 01.01.2025 deutlich erhöhte Wertgrenzen für Ausschreibungen in Bayern gelten, nämlich bei Direktaufträgen für Bauleistungen 250.000 € und für alle sonstigen Leistungen 100.000 € (statt bislang 25.000 €). Eine erleichterte Vergabe ist künftig möglich bis 1.000.000 € für Bauleistungen bzw. bis zum jeweiligen EU-Schwellenwert (meist 221.000 €) für alle sonstigen Leistungen.
Rechtsanwältin Kathrin Schilling
Fachanwältin für Verwaltungsrecht
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
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