Rechtsprechung

Mietrecht

BGH kippt weitere Schönheitsreparatur-Klauseln


Der Bundesgerichtshof hat mit 3 Urteilen am 18.03.2015 die Rechtsprechung zur Gültigkeit von Schönheitsreparaturklauseln weiter zu Lasten der Vermieter verschärft.

BGH, Urteile vom 18.03.2015, AZ: VII ZR 21/13, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 185/14

Der BGH hat seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen in insbesondere für die Vermieter sehr wichtigen Punkten geändert. Schönheitsreparaturen können jetzt nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung in unrenoviertem Zustand an den Mieter übergeben wurde. Auch Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH jetzt für unwirksam und ist damit von seiner bisherigen Rechtsprechung abgerückt.

Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung: Formularklauseln, die den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich verpflichten, sind jetzt unwirksam. Nach Auffassung des BGH verpflichtet eine solche Klausel den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen, was dazu führt, dass der Mieter die Wohnung entweder vorzeitig renovieren oder sogar in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Für die Abgrenzung, ob eine Wohnung bei der Überlassung renoviert oder unrenoviert ist, kommt es darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies ist jeweils im Einzelfall zu beurteilen.

Quotenabgeltungsklauseln: Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof jetzt entschieden, dass die bisher für zulässig gehaltenen Quotenabgeltungsklauseln nunmehr eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen. Diese liegt darin, dass der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln kann und damit bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf den Mieter zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Quotenabgeltungsklauseln sind daher in jedem Falle unwirksam.

Praxishinweis: Bei anstehenden Neuvermietungen sollten Vermieter in jedem Fall Vertragsmuster verwenden, die bereits an diese Rechtsprechung angepasst wurden. Wer als Vermieter Wert darauf legt, dass der Mieter die Wohnung renoviert zurückgibt, muss nunmehr vor der Neuvermietung in jedem Falle umfassend renovieren und dies auch – am besten in Wort und Bild – in einem Übergabeprotokoll dokumentieren. Es steht damit auch zu erwarten, dass die Mieten (trotz Mietpreisbremse) weiter ansteigen.

RA Rüdiger Leibold
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Tel.: 0931/32100-31

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