Rechtsprechung

Miet- und Maklerrecht

Eigenbedarf einer GbR?


BGH 14.12.2016, VIII ZR 232/15

Der Fall:

Die Klägerin, eine GbR, bestehend aus 4 Gesellschaftern, mit dem Zweck „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“ vermietete eine 5-Zimmer-Wohnung in München an die Beklagten. Im Jahr 1994 begann die GbR mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen. Bei der Wohnung der Beklagten handelte es sich um die letzte, noch nicht sanierte Wohnung.

Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis aufgrund Eigenbedarfs - eine Tochter der Gesellschafter würde die Wohnung benötigen.

Im April 2014 wurde im selben Gebäude eine 76 m² große 2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss frei.

Die Entscheidung:

1.    Die vermieterseitige Kündigung einer Wohnung bedarf zwingend eines berechtigten Interesses. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein derartiges Interesse dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine den Angehörigen oder Angehörigen eines Haushalts benötigt. Zwar ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich nur auf natürliche Personen anwendbar; Unternehmen konnten sich bislang auf ein derartiges Interesse nicht berufen. Bei einer GmbH, AG, oder Vereinen besteht ein Kündigungsrecht gemäß § 563 Abs. 2 Nr. 2 BGB aus diesem Grund gerade nicht. Ein Wohnraum kann von einer juristischen Person nicht als solcher genutzt werden.

Dadurch, dass die GbR mittlerweile als teilrechtsfähige Gesellschaft anerkannt wurde, handelt es sich bei der GbR (und ihren Gesellschaftern) als Vermieterin Formal nicht um eine natürliche Person und war somit bezüglich des Kündigungsrechts Kapitalgesellschaften gleichgestellt. Diese Rechtsprechung hat der BGH nun bezüglich der GbR aufgeweicht:
Der BGH hat vorliegend entschieden, dass § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf die GbR analog anzuwenden ist. Dabei geht der BGH davon aus, dass die GbR bei der Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters in allen wesentlichen Punkten mit beispielsweise einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar ist. Auf Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften, die als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen gelten, war § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch bisher anwendbar. Dies gilt nun auch für die GbR.

2.    Der BGH ändert außerdem seine Rechtsprechung bezüglich der bestehenden Anbieterpflicht eines Vermieters.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine Kündigung grundsätzlich unwirksam, sofern dem wegen Eigenbedarfs kündigendem Vermieter eine andere freistehende Wohnung, durch die sein Bedarf gedeckt wäre, zur Verfügung steht, oder alsbald frei wird.

In dem Fall, in welchem dem Vermieter zwar eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung stand, die vermietete Wohnung aber für die Zwecke des Vermieters besser geeignet war, war der Vermieter bislang verpflichtet, die „freie Wohnung“ dem Mieter anzubieten. Sofern der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachgekommen ist, war die Kündigung insgesamt unwirksam.

Diese Rechtsprechung hat der BGH vorliegend ausdrücklich geändert. Die GbR, als Vermieterin, ist dieser Verpflichtung vorliegend nicht nachgekommen. Entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung hat der BGH allerdings vorliegend entschieden, dass dieser Umstand nicht zur Unwirksamkeit der im Übrigen berechtigten Eigenbedarfskündigung führt. Zwar soll eine derartige Anbietpflicht weiterhin bestehen. Dies allein deshalb, weil der Vermieter verpflichtet ist die Auswirkungen der Kündigung wegen Eigenbedarfs für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Schließlich sei der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Mieters besondere Bedeutung von Verfassungsrang zuzuordnen. Allerdings soll dies nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern lediglich zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen. Der Mieter könnte dann beispielsweise Umzugs- und Maklerkosten als Schadensersatz gegenüber dem Vermieter geltend machen, sofern dieser der Anbietpflicht nicht nachkommt. Hierfür müssen dem gekündigten Mieter diese Kosten aber auch tatsächlich entstanden sein.

Praxishinweis:

Der BGH hat mit dieser Entscheidung die Vermieterrechte erheblich gestärkt. Zum einen wurde der Anwendungsbereich von Eigenbedarfskündigungen deutlich ausgeweitet. So können nun Eigenbedarfskündigungen auch dann ausgesprochen werden, wenn Eigentümer des Grundstücks oder der Wohnung eine GbR ist. Berechtigte Personen für eine derartige Eigenbedarfskündigung stellen in einem derartigen Fall alle Gesellschafter der GbR, sowie deren Familienangehörigen und Angehörige des Haushalts (gem. § 573 II Nr. 2 BGB). Es ist also davon auszugehen, dass die Anzahl von Eigenbedarfskündigungen in nächster Zeit erheblich steigen wird.

Darüber hat der BGH vorliegend auch bei der Anbieterpflicht des Vermieters die Position des Vermieters deutlich verbessert. Wo bislang ausgesprochene Kündigungen unwirksam waren, lediglich aus dem Grund, dass eine andere Wohnung, wenn auch nicht vergleichbar, zur Verfügung stand, bleiben diese Kündigungen nunmehr wirksam. Der Mieter hat in diesen Fällen lediglich einen Schadensersatzanspruch, bei dem der Mieter allerdings die Beweislast trägt.

RA Patrick Schmitz patrick.schmitz@ulbrich-wuerzburg.de
0931/32100-31

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