Rechtsprechung

Miet- und Maklerrecht

Welchen „Mietzins“ schuldet der Mieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache?


BGH, 18.01.2017, VIII ZR 17/16

Der Fall:

Der Kläger vermietete ein in München gelegenes Einfamilienhaus seit 1993 an die Beklagten. Durch eine Eigenbedarfskündigung der Kläger endete das Mietverhältnis zum 30.10.2011. Die Beklagten gaben die Mietsache jedoch erst zum 15.04.2013 an die Kläger zurück.

Die Beklagten haben in dem Zeitraum vom 01.11.2011 bis zum 15.04.2013 die bis dato vertraglich geschuldete Miete in Höhe von monatlich 944,52 € nebst 102,39 € Heizkostenvorauszahlung an die Kläger geleistet. Die Kläger hingegen verlangten von den Beklagten eine – über die bereits geleisteten Zahlungen hinaus gehende – Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Objekt ortsüblichen Neuvertragsmiete.

Die Entscheidung:

Zu Recht! Gemäß § 546a BGB steht dem Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache eine Entschädigung zu. Hierbei kann der Mieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB nicht nur die vereinbarte Miete, sondern darüber hinaus auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete verlangen. Dem Vermieter steht also bei einer verspäteten Rückgabe, nach Beendigung des Mietverhältnisses, der Mietzins zu, der bei einer Neuvermietung für dieses Objekt ortsüblich wäre. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses erneut vermieten will oder ob er sie, wie in dem vorliegenden Fall, selbst nutzen möchte. Der BGH gewährt dem Vermieter die (erhöhte) Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB unabhängig davon, ob der Vermieter die erhöhte Miete durch rechtsgestaltende Willenserklärung gegenüber dem Mieter geltend gemacht hat, wie dies beispielsweise bei einer üblichen „Mieterhöhung“ notwendig wäre. § 546a BGB lässt die „erhöhte Miete“ kraft Gesetzes entstehen.

Es sei unter dem Aspekt einer gerechten Risikoteilung nicht nachzuvollziehen, dass sich der Vermieter mit der geringeren Miete begnügen müsse, wenn der Mieter unberechtigterweise das Mietobjekt nicht rechtzeitig zurückgegeben hat, weil die Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war. Dieses Risiko liege vielmehr in der Sphäre des Mieters, welcher trotz der Kündigung des Vermieters in der Wohnung verblieb (Bundestagsdrucksache 14/4553, Seite 44 ff.)

Praxishinweis:

Die Entscheidung des BGH kommt zwar – aufgrund des klaren gesetzlichen Wortlauts – nicht überraschend, ist jedoch sowohl für Mieter, als auch für Vermieter von erheblicher praktischer Bedeutung:

Sofern das Mietobjekt nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter zurückgegeben wird, hat der Mieter nicht mehr die vereinbarte, sondern die ortsübliche Miete für eine Neuvermietung zu bezahlen. Für den Fall, dass der Mieter also einen langwierigen Räumungsprozess verliert, muss dem Mieter klar sein, dass er darüber hinaus auch seit der Beendigung des Mietverhältnisses eine erhöhte Miete zu zahlen hat. Vermieter können bei einer wirksamen Kündigung ab Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter bis zum Zeitpunkt der Räumung mindestens die vereinbarte, oder die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im Regelfall (deutlich) über der vereinbarten Miete liegen.

RA Patrick Schmitz patrick.schmitz@ulbrich-wuerzburg.de
0931/32100-31

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